房地产开发周期长、资金回笼慢、运行复杂程度高等特点，房地产开发生命周期一般涉及到多个重要节点途乐证券，从筹建、拿地、融资、开发、预售、交房到尾盘处理。
从税务角度来看，房地产行业涉及税种比较多且税收政策复杂，包括增值税、企业所得税、土地增值税、附加税、房产税、土地使用税、印花税等诸多税费，而且不同阶段税收处理差异很大，因此全方位全程洞悉房地产开发纳税实务问题，防范税收风险，做好纳税筹划，让企业对内利润可期，对外风险可控成为每个财税人员关注的焦点问题。
本文将从公司设立、拿地、开发、预售、竣备环节涉及的税收政策进行一一介绍。
图片途乐证券
企业设立阶段纳税实务
房地产开发企业在设立阶段,需要符合《公司法》等相关法律法规的规定；在税务处理上,涉及缴纳印花税、契税等涉税事项。
一、印花税
1.营业账簿
根据《印花税法》规定，应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额，税率为0.25‰，印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证或者完成证券交易的当日。
实务中税务机关大多以企业实际收到出资款的当日为纳税义务发生时间。
2.财产转移书据
如果房地产开发企业接受出资者以土地使用权或者房产等非货币财产出资的，根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.5‰缴纳印花税，印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证的当日。
二、契税
房地产开发企业接受出资者以土地使用权或者房产等非货币财产出资的，根据《契税法》规定，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。
1.计税依据
①土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
②土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
③土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
2.税率
根据《契税法》规定，契税税率为3%至5%。
具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.纳税义务发生时间
为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
房地产开发企业纳税实务分析
土地获取阶段纳税实务
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获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件，随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是，由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。
在纳税处理方面主要涉及契税、耕地占用税、印花税和土地使用税等税种，具体分析如下：
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一、印花税
根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.5‰缴纳印花税，印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证的当日。
二、契税
根据《契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
1.计税依据
按照财政部、税务总局公告2021年第23号规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
2.税率
根据《契税法》规定，契税税率为3%至5%。
具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.纳税义务发生时间
为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
三、耕地占用税
根据《中华人民共和国耕地占用税法》规定，在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本法规定缴纳耕地占用税。
1.计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。
2.税率
①人均耕地不超过一亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为十元至五十元；
②人均耕地超过一亩但不超过二亩的地区，每平方米为八元至四十元；
③人均耕地超过二亩但不超过三亩的地区，每平方米为六元至三十元；
④人均耕地超过三亩的地区，每平方米为五元至二十五元。
各地区耕地占用税的适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府根据人均耕地面积和经济发展等情况，在前款规定的税额幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.纳税义务发生时间
地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内申报缴纳耕地占用税。
四、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
1.计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
2.税率
土地使用税每平方米年税额如下：
①大城市1.5元至30元；
②中等城市1.2元至24元；
③小城市0.9元至18元；
④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
省、自治区、直辖市人民政府依据上述税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。
3.纳税义务发生时间
按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
房地产开发企业纳税实务分析
开发建设阶段纳税实务
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建设施工是房地产开发的重要阶段，在此阶段，房地产开发企业要在土地上完成项目开发，形成最终开发产品。
这一阶段，房地产开发企业营改增前涉及的税金较少，但是营改增后，全靠该阶段积攒进项税额，后续企业所得税计税成本的扣除以及土地增值税扣除项目金额的确定，也依赖于该阶段成本的确认和核算，该阶段纳税实务具体分析如下：
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一、印花税
开发阶段涉及各种招采合同、融资借款合同的签订，主要涉及的印花税有以下情形：
1.计税依据及税率
（1）建设工程合同：计税依据为合同价款金额，不包括列明的增值税税款途乐证券，税率万分之三。
（2）买卖合同：计税依据为合同价款金额，不包括列明的增值税税款，税率万分之三。
（3）借款合同：计税依据为借款金额，税率万分之零点五。
（4）租赁合同：计税依据为合同约定的租赁金额，不包括列明的增值税税款，税率千分之一。
（5）承揽合同：计税依据为合同约定的报酬金额，不包括列明的增值税税款，税率万分之三。
2.纳税义务发生时间
印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证的当日。
二、房产税
1.基本规定
根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
2. 征税范围
依据国税发（2003）89号第一条规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
因此，对房地产开发企业利用开发产品作为售楼部、样板间使用的，视为已使用，应从价计征房产税。
3.纳税义务发生时间
根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条，关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
4.纳税申报
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
房地产开发企业纳税实务分析
房产预售阶段纳税实务
前言：
目前房产主要销售模式为商品房预售，该阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，也是各税费缴纳比较集中的一个阶段，该阶段涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税和印花税等税种，具体分析如下：
印花税：
根据《印花税法》规定，土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移) 按照产权转移书据征收印花税，计税依据为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款，税率为销售价款的万分之五。
增值税预缴：
根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%。
备注：预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款、定金。
城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：
城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以实际缴纳的增值税税额为计税依据，应纳税额=实际缴纳的增值税*适用税率。
相关税率如下：
（1）城建税实行地区差别比例税率，共分三档：市区税率（含撤县建市）7%；县城、镇5%；非市区县城、镇1%；
（2）教育费附加税率是3%；
（3）地方教育费附加税率是2%。
土地增值税预缴：
根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
1.土地增值税预缴计税依据
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
2.土增税预征率
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
如贵州省，根据《贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知》（黔地税发[2008]61号）规定，土增税预征率：（1）普通标准住宅，预征率为1%;（2）非普通标准住宅，预征率为2%;（3）营业用房，预征率为3%;（4）其他房产，预征率为1.5%。
3.土地增值税预缴税额计算
应预缴土增税=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率。
企业所得税预缴：
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
1.计税毛利率的确定
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
③开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
2. 预计毛利额计算
预计毛利额=当期计税收入*预计毛利率=当期预收账款/（1+税率或征收率）*预计毛利率。
房地产开发企业纳税实务分析
项目交付阶段纳税实务-增值税
前言：
房地产项目竣备交付，是房地产税收管理一个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要阶段，与预售预缴阶段的税收相比，增值税、企业所得税、土地增值税存在补抵问题，项目完工验收，房地产的三大税种要进行事后调整清算工作，具体分析如下：
增值税：
1.增值税纳税义务发生时间
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件）第四十五条规定的纳税义务发生时间。
具体到房地产行业，暂无全国统一执行标准，针对该政策“发生应税行为”的理解，并结合实务中某些税务机关的执行口径，现对房地产行业的增值税纳税义务发生时间归纳如下：
①对房地产开发企业销售房地产开发项目的，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。先开具发票的，为开具发票的当天。
②对于视同销售不动产行为的，因不需要收取销售款项，房地产公司也不需要开具发票，所以应当以实际交房日和不动产权属日哪个日期在前，以哪个日期为纳税义务发生时间。
增值税销售额：
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)明确“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。另根据《关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
备注：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
增值税应纳税额：
①一般计税
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号）文件第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
应纳税额=销项税额-进项税额-已预缴增值税= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%) ×9% -进项税额-已预缴增值税。
②简易计税
适用简易计税方法计税的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%) ×5% -已预缴税款。
值税税额为计税依据，应纳税额=实际缴纳的增值税*适用税率。
房地产开发企业纳税实务分析
项目交付阶段纳税实务-企业所得税
企业所得税：
1.完工产品的确定
关于完工产品的确定，根据文件规定符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已开始投入使用；
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
企业所得税收入的确定：
依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体为：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
计税成本确定：
企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
①以合法凭证作为税前扣除证明
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
②房地产企业可以预提成本扣除
除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
企业所得税汇算纳税申报：
①一般规定
根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条规定：企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
②完工产品汇算
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
③税收处罚
根据国税发[2009]31文第三十五条，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
房地产开发企业纳税实务分析
项目交付阶段纳税实务-土地增值税
土地增值税
1.清算单位
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2.清算条件
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
3.开发产品类型的划分
房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通标准住宅，又建造其他类型房地产的，在土地增值税清算时，应当按“普通标准住宅”和“其他类型房地产”分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。普通标准住宅增值率未超过20％的，免征土地增值税；增值率超过20％的，应全额征收土地增值税。
4.土增税清算收入
①基本规定
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
②视同销售
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
5.土地增值税扣除项目范围
①取得土地使用权所支付的金额：为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
②房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③房地产开发费用：具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
关于开发费用在土增税扣除的规定：
方式1：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本” 金额之和的5%以内计算扣除。
方式2：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本” 金额之和的10%以内计算扣除。
备注：纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用以上所述两种办法。
④与转让房地产有关的税金：具体包括营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。
《国家税务总局公告2016年第70号》规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
⑤加计扣除：是指按本条①、②项金额之和加计20%的扣除。
6.土地增值税应纳税额计算
土地增值税应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额合计。
适用税率、速算扣除系数根据增值率确定（其中增值率=增值额÷ 扣除项目金额），具体见下表：
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7.尾盘销售土增税应纳税所得额计算
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006〕187号）第八条规定， 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
扣除项目金额=单位建筑面积成本费用*再转让房地产面积。
增值额=再转让房地产收入-扣除项目金额。
增值率=增值额÷ 扣除项目金额。
再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数。
再转让房地产应纳土地增值税税额=增值额*新适用税率-扣除项目金额*新速算扣除系数。
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